精選文章

顯示具有 法律服務 標籤的文章。 顯示所有文章
顯示具有 法律服務 標籤的文章。 顯示所有文章

2014年6月1日 星期日

房屋買賣委託房仲業者 內政部:業者收費標準最高為百分之六

2014-05-07
內政部於昨(五)日表示,民若有委託房屋仲介業者買賣房屋,買賣雙方支付之服務報酬合計最多不得超過該房屋實際成交價金的百分之六,民眾於委託前宜視實際狀況,事先與業者議定服務報酬,以減少交易糾紛。內政部表示,為了導正過去房仲業者不當收取高額仲介服務費用之情形,該部已於民國八十九年間訂頒「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」,依該規定第1點,不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者,其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金百分之六或一個半月之租金;且依同規定第2點,百分之六為收費之最高上限,並非固定收費比率,房仲業者或經紀人員應依個案狀況就其收費標準明確向消費者說明,且不得有聯合壟斷、欺罔或顯失公平之行為。內政部並指出,目前許多房仲業者採取固定按成交金額向賣方收取百分之四,且向買方收取百分之一到百分之二的服務報酬,此舉已曲解自由議定報酬之立法精神,且亦有部分不肖房仲業者對民眾宣成所謂百分之六是主管機關所規定的固定收費比率,藉以欺騙民眾而收取最高額度之服務報酬,嚴重影響民眾權益,該部除將與各直轄市、縣(市)政府共同導正這種情形外,並提醒民眾應適時維護自己的權益。此外,依照不動產仲介經紀業報酬計收標準規定第4點之規定,經紀業或經紀人員應將所欲收取報酬標準及買賣或租賃一方或雙方之比率,記載於房地產委託銷售契約書、要約書,或租賃委託契約書、要約書,俾使買賣或租賃雙方事先充分瞭解;內政部呼籲,民眾委託房仲業者買賣房屋前,應多比較各業者提供的服務內容、專業程度、支付服務費用的方式,以保障自身買賣房屋的權益。

2010年2月20日 星期六

律師不會告訴你的事2:訴訟糾紛全攻略

律師不會告訴你的事2:訴訟糾紛全攻略
作者:張冀明

出版社:商周出版
出版日期:2010年01月08日

內容簡介
誰說解決糾紛一定要打官司?打官司一定得請律師?
律師究竟提供哪些服務?該如何從律師那裡得到幫助?
訴訟關鍵,當事人的認知與作為,比律師的角色更重要!

  馬特拉案、威盛案、四汴頭案等眾所周知的官司背後,運籌帷幄的重要操盤手張冀明律師,再度現身說法。本書將再度揭開律師不會告訴你的重要內幕與技巧。

  很多糾紛其實並不需要走到訴訟的地步,因為訴訟涉及風險管理、時間與金錢成本,而這些事情是一般律師在接案前不會分析給你聽的。

  一旦真的步入訴訟,我們該如何找對律師?如何判斷律師是否適任?怎麼跟律師溝通?對律師要抱持什麼樣的期待?律師在每個訴訟階段可以提供哪些幫助?這些都將在本書中一一揭露,並提供實用指引。

掌握以下四大關鍵,一次搞定訴訟糾紛:

.搞清楚你是不是真的需要打官司
.做好打官司前的準備功課
.知道如何從律師那裡得到幫助
.妥善運用訴訟的十項決戰法則

本書特色
  延續「律師不會告訴你的事」這樣的概念,本書更加貼近一般大眾與當事人的角度,提供大眾更實用的法律知識與入門方法,教導大眾如何與律師交手、如何從律師那得到需要的法律幫助,協助當事人遇到困難時尋找解決路徑。

作者簡介
張冀明
  出生於台灣嘉義。取得台灣大學法律學士、美國哥倫比亞大學法學碩士及中國政法大學法學博士,目前為眾達(Jones Day)國際法律事務所律師。

名人推薦
裕隆集團董事長 嚴凱泰
眾達主持律師 黃日燦
英華達股份有限公司董事長 張景嵩
城邦出版集團首席執行長 何飛鵬

  ◎由一位能夠贏得信賴的律師來寫作法律風險與訴訟處理之道,定能讓讀者與可能涉入官司的當事人,從「問題」到「問題解決」之間,抓到最有效的途徑。——裕隆集團執行長嚴凱泰

  ◎字裡行間充滿了張律師的關懷仁心,信手拈來都是他多年執業的智慧結晶,沒有枯燥的理論學說或艱澀的法律用語,讓讀者能夠輕鬆地瞭解法律風險,學習因應之道,的確是一本少見的好書。——眾達國際法律事務所主持律師黃日燦

  ◎本書將有助於融化解凍法律與普羅大眾的關係,讓法律的遊戲規則成為顯學,從而實質提升整個社會大眾的法律素養,更可能因此加強了法律體系運作的效率。——英華達股份有限公司董事長張景嵩

真的要打官司嗎?
 
以過去二十餘年身為訴訟律師的經驗,我深知走向訴訟過程的艱辛及痛苦。看著眾多當事人在訴訟過程中歷經心情煎熬與生活起伏,因此我不會建議當事人任意提起訴訟。

法律爭端的解決方式不外乎透過協商或訴訟。前者可以由爭執雙方自行協商和解,也可經由第三者協調以達成和解;後者是交由法院或仲裁機構認定是非曲直,作出專業判斷。

訴訟,是由國家設立的法院組織,就糾紛雙方的主要法律爭端,進行調查審理,依循一定的法律程序,最後交由法官作出判斷。訴訟,是解決糾紛的重要方式,只要經法院判決確定,不論真相為何,糾紛內容即告確立,雙方都要遵循法院判斷的結果。

是否走入訴訟,不同的人有不同的考量角度。依過去經驗,我建議當事人宜考量下列幾項因素:

糾紛當下的雙方立場

和解談判必須立基於雙方平等的地位,如果雙方處於不平等的狀態,就很難達成和解結果。我過去處理的訴訟糾紛,都是雙方無法達成和解,只好訴諸法院處理,而無法達成和解的主要原因,不外乎一方有求於他方,使他方姿態很高,即使一方委屈求全,他方仍不願予以善意回應。因此,訴訟就成為解決糾紛的可能選項。

我曾承辦一件買賣糾紛的民事案件,我的當事人是賣方,已依雙方的合約約定,將貨物交予買方,但買方藉故一再以貨物有瑕疵為由拒絕付款,我的當事人雖然多次與對方協商貨款折讓,以期盡早取得貨款,但對方仍堅持不支付貨款。

由於我的當事人與對方沒有其他合作關係,也沒有享有和對方合作的其他債權,可以作為雙方抵銷貨款的法律手段,對方可能也瞭解雙方當時的立場及合約履行的地位,所以對方的姿態相對地比我的當事人高,我的當事人即使退讓,也得不到對方的善意回應。所以,我只能建議當事人提出訴訟,尋求法院判決。

在考慮是否提出訴訟時,有另一個思考重點,就是應評估可否藉由訴訟手段,使雙方的談判地位趨於平等。如果經由訴訟手段仍無法「拉平」雙方立場時,縱使雙方的立場迥異,也不宜隨意提出訴訟,否則只是徒增雙方的緊張關係,無濟於糾紛的解決。

從另外的角度來看,訴訟只是一種手段,提出訴訟未必就是「你死我活」的血腥爭鬥。訴訟過程中,可以隨時評估雙方地位是否已趨於平等,如果情勢已接近平等時,則可以思考結束訴訟戰爭,並依不同種類的訴訟,做不同方式的撤回。

處於談判地位較高的一方,掌握糾紛解決的主動權,固然無主動提起訴訟的必要。不過仍要謹慎處理與對方的溝通,盡量避免引發對方「狗急跳牆」的不理性動作,而使自己陷入不必要的法律訴訟泥沼。畢竟,訴訟戰爭一旦發動,對方必定傾全力攻擊,原本處於談判地位高的一方,反而要因應不必要的訴訟戰爭,無異提高了法律風險。

我認為,「不到訴訟的最後關頭,絕不輕言訴訟」,給自己及對方相對的空間。當然,如果糾紛雙方已無其他方式解決,訴訟自然是必要的選項。

訴訟成本估算
 
訴訟切忌逞一時之快,因為從決定提起訴訟到訴訟結束,是一條漫長的道路。所以,考慮是否提起訴訟時,要先瞭解所欲採取可能的訴訟手段所需的「時間成本」及「金錢成本」。

時間成本

所謂「時間成本」,是指訴訟要投入的時間;主要考量是個人在正常的生活及工作時間之外,是否仍行有餘力,可以重新調整作息,以因應訴訟戰爭的準備。不論是否委請律師處理,訴訟成敗都得由個人承擔,律師只是「為人作嫁」,委託人絕對要花時間監督律師的作為,以保持訴訟的初衷。

事實上,時間成本也包含了個人可否經得起長期訴訟所帶來的精神煎熬。發生糾紛,已經是「首次傷害」,如果決定提起訴訟,必然重新挑起過去的事實,再次檢討及挖掘自己過去的錯誤或疏忽,可說是對當事人的「二次傷害」。

不論是否委任律師承辦訴訟案件,訴訟雙方必須提出佐證的文件資料,以支持個人的訴求及主張。當事人整理過去相關文件,就得面對過去的錯誤或疏忽,而且隨著訴訟攻防的展開,雙方必須挖掘過去事實的程度可能愈來愈深,時間甚至可能必須延續到三審訴訟,這是考慮時間成本時,不能忽略的問題。

金錢成本

「金錢成本」是考慮提起訴訟的重要因素。除了委任律師必須支付律師費用外,提出民事及行政訴訟時,尚須支付法院裁判費用;至於刑事訴訟則無須支付法院裁判費用。如果訴訟的爭點是必須提請第三者作鑑定時,該鑑定費用也是一筆重大的支出,所以考慮提出訴訟時,須一併預估訴訟所產生的可能花費。

有關民事訴訟費用的計算,針對財產訴訟,主要是以請求金額的多寡為基礎:第一審裁判費用是請求金額的百分之一,而第二審及第三審都是上訴金額的百分之一點六五。舉例來說:甲方想對乙方提起訴訟,請求三千萬元的損害賠償,甲方提起訴訟時就須繳納三十萬元的裁判費;如果甲方不幸一審敗訴,而想上訴時,就須繳納四十九萬五千元的裁判費。

我與當事人討論是否提出訴訟時,常一併提請當事人評估可能支出的費用;尤其我是一位提供服務的律師,自然有應收取的律師費用,對當事人而言,這常是一筆不小的費用支出。我過去也曾遇到當事人因為訴訟進行過久,無法繼續支付律師費用因而打退堂鼓的例子,心中很替對方惋惜。

此外,提出訴訟就是向對方「正式宣戰」,雙方之間的緊張關係自然跟著升高,這種緊張關係是否會同時傷及雙方的共同親屬或其他朋友關係,也值得一併列入思考。畢竟,「講人情」是我們固有的文化傳統,提出訴訟必然會因為訴訟進展加深彼此的攻防,也因此深化「對立與仇恨」,是否會傷及周遭的親友,當事人一定要一併考量。

評估自我個性
 
訴訟是口舌及筆墨的戰爭,而戰爭的本質是你爭我奪的過程。當事人雖然可以委託律師出庭,但如果因為案件需要,法院或檢察機關仍有權要求當事人到庭說明。所以,當事人最好先評估自己有無「膽量」出庭,以及是否願意在法庭上面對糾紛的對方,甚至是連續多次面對。

當事人出庭必須面對法院或檢察機關的訊問,所以最好先評估能否應付法院或檢察機關的訊問。有無冷靜的頭腦、是否有良好的口才、面對對方是否會惱羞成怒、身體可否負荷等等,都是當事人出庭前必須先思考過的問題。

有些當事人一心想告糾紛的對方,以為只要委託律師出面就可以高枕無憂,這種想法未必正確。每當我與當事人討論案情時,我會由當事人與我對話的過程中,評估當事人是否禁得起可能出庭的挑戰。如果我的主觀看法是當事人不適合出庭時,我會直接要求當事人請其自我評估。

但即使無須親自出庭面對訊問或見到對方,當事人仍會因律師提供對方的書狀,而閱讀到對方提出的攻擊內容。容易受到影響的人,或許會因此耿耿於懷,甚至惱羞成怒而忘了提出訴訟的初衷。如果當事人無法釋懷對方的訴訟攻擊,自當保守決定是否提出訴訟。

我常遇到當事人拿著對方的書狀,生氣地對我數落對方的不是,嘴裡喃喃唸著對方不應如此攻訐。我常提醒當事人,不要太過計較對方於訴訟中所提的主張,畢竟雙方都想贏得這場官司。律師要做的一件事,就是拉回當事人的情緒反應,重新站穩訴訟主軸。

我常在想,當事人在與我討論書狀時已有這般情緒反應,返家後,難道就能重回正常的生活嗎?提出訴訟會使自己陷入情緒的困擾中,這也是提出訴訟初始應該多加考量的一點。

無論如何,訴訟是戰爭,當事人如果不喜歡對立的局面,不願見到相互攻擊的場面,實不宜任意提出訴訟。當然,是否提出訴訟,沒有絕對的好壞,只是利益權衡的問題。如果當事人確有提出訴訟的必要,即使當事人的個性不宜面對訴訟,仍不應拒絕提出訴訟,以防止法律風險惡化。

律師不會告訴你的事

律師不會告訴你的事

張冀明 著/商周出版  出版日:2007/10/04

本書以作者張冀明律師的親身經歷為本,傳達出當事人與律師在面對法律訴訟時,應該抱持的態度、應做的基本功課、必須熟悉的遊戲規則,以及可以靈活操作的技巧與空間,乃至於如何與法官、檢察官、對造以及媒體溝通。
 
作者以自身學習法律的經驗,加上實戰歷程中的轉變與體悟,歸納出二十五條訴訟心法,不論是當事人或執業律師,應用這些心法將是打贏官司的不二法門。
本書希望為需要法律協助的人,提供幫助與提醒;為想要瞭解法律的人,做到說明與啟發;為喜愛閱讀故事的人,帶來交流與分享。


張冀明律師(Victor C. M. Chang)
學歷:台灣大學法學學士、哥倫比亞大學法學碩士、中國政法大學法學博士。
現任:眾達(Jones Day)國際法律事務所律師。

全書內容共分三篇:
第一篇:從菜鳥到訴訟之巔
第二篇:訴訟的二十五大心法
第三篇:實戰篇:十五個轟動社會的案子,由作者訴說案情與訴訟發展,並說明心法的應用。

----目錄----


專文推薦

一窺訴訟的堂奧 王文宇

反敗為勝 王文靜

以對人的關心為起點 邱文仁

屈人之兵,攻心為上 張景嵩

法、理、情兼顧的「人性律師」 黃日燦

自序

PART ONE 養成篇?訴訟心法的養成

.要做什麼樣的律師?

.一○七天考上律師

.律師考試的定心丸

.好差事,只做三個月

.訴訟良師張迺良

.大開眼界,菜鳥高飛

.擴大視野,再戰外商

.出國的力量

.單飛闖江湖,創業大磨練

.訴訟心法的體悟

PART TWO 心法篇?訴訟的25大心法

● 訴訟準備

1.訴訟的基本精神?不戰而屈人之兵

2.訴訟的正確心態?知人者智,自知者明

3.訴訟的中心主軸?立基事實,而非法律

4.訴訟的勝負難定?勝而不驕,約而不忿

● 訴訟主體

5.訴訟的三角關係?知己知彼,將心比心

6.訴訟主角的地位?言者異,則人心變

7.律師的角色?行所當行,為所當為

8.與律師交談的原則?知其然,知其所以然

9.面對檢調?立場堅定,態度懇切

● 訴訟程序

10.訴訟的法律地圖?熟悉遊戲規則

11.民事訴訟?舉證所在,敗訴所在

12.刑事訴訟?無罪推定vs.有罪推定

13.行政訴訟?民不與官鬥

● 訴訟策略

14.瞭解案件事實?見山是山,見山不是山

15.重回事件原貌?人、事、時、地、物

16.策略規畫?借形造勢,以勢制敵

17.訴訟辯論之計?因勢利導,順勢而為

18.過程與決策?隨機應變,當下決策

19.靈活操作訴訟技巧?格局,佈局,步局

20.善用溝通藝術?一言興邦,一言喪邦

21.訴訟表達?不同訴訟,不同手法

22.證據取捨?明足以察秋毫之末

23.證人詰問?合於利而動,不合於利而止

● 安度訴訟

24.不可預期的種種?危機就是轉機

25.訴訟中如何應對媒體?鬥亂而不可亂

PART THREE 實戰篇?心法應用

●民事案件

馬特拉案:聲東擊西,反敗為勝

企業經營權爭奪(一):善用舉證責任

企業經營權爭奪(二):以時間換取空間

十案奇景:牽一髮,動全身

公司股東會糾紛:臨場反應決勝負

● 刑事案件

醫師殺妻未遂案:將心比心,背水一戰

四汴頭的案外案:證據是最好的武器

首例營業祕密起訴案:面對大鯨魚,因勢利導致勝

老外涉刑事案:反守為攻,主動出擊

「無中生有」案:不入虎穴,焉得虎子

太電仝清筠案:與檢調的心戰

● 行政案件

專利舉發案:與政府作對真難

官官相護的政府處分:製造官員的壓力