大陸地區人民在臺灣地區取得不動產物權採行總量管制之數額及執行方式 102.11.26

發文單位：	內政部
發文日期：	中華民國102年11月26日
發文字號：	台內地字第1020351411號
內容：	「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」第十四條規定有關「大陸地區人民在臺灣地區取得不動產物權採行總量管制之數額及執行方式」如下，自中華民國一百零三年一月一日生效： 一、 總量管制數額： (一) 長期總量管制：土地一千三百公頃，建物二萬戶。 (二) 每年許可大陸地區人民申請取得不動產數額（以下簡稱年度數額）：土地十三公頃，建物四百戶，年度數額有剩餘者，不再留用。 二、 執行方式： (一) 適用對象：大陸地區人民依大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法第六條規定，申請取得不動產物權案件。 (二) 認定方式：土地部分以申請書所載土地標示面積總和；建物「戶」以申請書所載主建號計算。 (三) 彈性調整： １、 內政部原則每半年檢討長期總量及年度數額；必要時並得視年度數額使用情形，邀集相關機關及各直轄市、縣（市）政府會商後，機動檢討調整。 ２、 性質特殊之案件，內政部得予專案許可，必要時內政部得邀集相關機關及各直轄市、縣（市）政府會商後，專案定其數額。 部　　長　李鴻源

死亡前 2 年內贈與配偶財產 國稅局：無法達到節稅目的

財政部南區國稅局今（十七）日表示，被繼承人死亡前兩年內贈與其配偶的個人財產，於被繼承人死亡時，視為被繼承人的遺產，併入其遺產總額，依遺產及贈與稅法第１５條第１項第１款規定徵稅，且由於繼承或其他無償取得的財產，並不列入配偶剩餘財產差額分配請求權計算範圍內，因此死亡前兩年內贈與配偶的財產無剩餘財產差額分配請求權，反而不能達到節省遺產稅的目的
國稅局指出，有民眾來電詢問，他的父親可能不久於人世，而母親名下則無財產，想趁意識尚清楚時將名下存款贈與母親，可享有夫妻贈與不計入贈與總額免課贈與稅，且所餘下的不動產價值，亦可免納遺產稅，該局表示，依遺產及贈與稅法第１５條第１項第１款，被繼承人死亡前兩年內贈與配偶個人財產，應於被繼承人死亡時，視為被繼承人的遺產，併入其遺產總額，依本法規定徵稅；及民法第１０３０條之１第１項第１款，法定財產制關係消滅時，夫或妻現存的婚後財產，扣除婚姻關係存續所負債務後，如有剩餘，其雙方剩餘財產的差額，應平均分配。但因繼承或其他無償取得的財產不在此限。因此其父若於贈與日起兩年內過世且屬法定財產制者，生前贈與母親的存款，除依法須併入遺產總額，核課遺產稅外，因該筆受贈存款為生存配偶無償取得的財產，不得列入配偶剩餘財產差額分配請求權計算範圍內。 國稅局進一步指出，依財政部台財稅字第０９８００２６１０５０號令及遺產及贈與稅法第１５條第１項第１款規定的立法意旨及目的，應認為將死亡前二年內贈與的財產全數視為遺產，否則法條即應明文規定視為遺產的範圍。而民法第１０３０條之１第１項第１款規定夫妻剩餘財產差額分配請求制度，是為了使聯合財產關係消滅，夫妻進行財產分割及清算時，其清算及分割得符合男女平等原則，與是否應列入被繼承人遺產總額範圍的規範無關。 國稅局提醒民眾，以被繼承人死亡「前二年」作為將贈與財產擬制為遺產的時點，是在「防止被繼承人利用生前贈與以規避死後的遺產稅」的租稅目的與人民財產處分權間，求其平衡的立法選擇，人民有租稅規劃的自由，但規劃結果是否有利規劃人，需自行負擔風險，而不得以事後無法達到租稅規劃目的，反而歸咎相關法律有違誤。因此，對遺產稅申報事宜若有不熟稔稅捐法令規定，可向當地稽徵機關洽詢，以維護自身權益。

土地增值稅應納稅額為 0 元 國稅局：仍應報繳特銷稅

財政部南區國稅局日前表示，經核准不課徵土地增值稅的土地，屬於特種貨物及勞務稅條例第５條所規範，非屬特種貨物。而所稱「經核准不課徵土地增值稅」者，是指出售符合農業發展條例第３７條第１項、同條例第３８條之１規定的農舍及其坐落基地，或其他得申請不課徵土地增值稅，並經稽徵機關核准者。但如出售持有期間兩年以內的土地，即使移轉的漲價總數額經計算為零元，雖免納土地增值稅，但仍應報繳特種貨物及勞務稅。
國稅局說明，轄區內有民眾出售持有期間未滿兩年的土地，未依規定申報特種貨物及勞務稅，經該局查獲並發函調查後，才補申報並補繳稅款，但由於是開始調查後，才補報補繳稅款，仍需裁處罰鍰。民眾因此提出復查，主張其出售的土地免納土地增值稅，符合特種貨物及勞務稅條例第５條的規定，不屬於特種貨物。該局以該筆土地原本應課徵土地增值稅，但經計算應納稅額為零元，與經核准不課徵土地增值稅二者並不相同，駁回其復查申請，而其訴願也遭駁回。 國稅局進一步說明，依財政部１００年６月１３日台財稅字第１０００４５２１９１０ 號令指出，依特種貨物及勞務稅條例施行細則第１１條規定，依特種貨物及勞務稅條例第５條所稱，經核准不課徵土地增值稅者，是指符合農業發展條例第３７條第１項、同條例第３８條之１規定或其他依法得申請不課徵土地增值稅，並經過地方稅稽徵機關核准或認定者。雖未申請不課徵土地增值稅，如經稽徵機關認定符合上述規定，也可排除課徵特種貨物及勞務稅。因此，原本應課徵土地增值稅，縱使經過計算應納稅額為零元，仍與經核准不課徵土地增值稅不相同，依舊符合特種貨物及勞物稅課稅範圍。 國稅局籲請納稅義務人特別注意，出售持有期間未滿兩年的房地，除有符合特種貨物及勞務稅條例第５條規定，非屬特種貨物的情形外，均應依同條例第１６條規定，於訂定銷售契約的次日起三十日內辦理申報及繳納稅款，並依同條例第７條規定計算稅率，以免因不熟悉法令規定，未申報被查獲而遭到補稅並處以罰鍰。

出售因贈與而取得的房屋 賦稅署：計算財產交易損益得減除受贈時房屋時價

財政部賦稅署昨（十三）日表示，個人出售因贈與而取得的房屋，依規定計算財產交易損益時，其得減除受贈與時該房屋的時價，應以受贈與時據以課徵贈與稅的房屋評定標準價格為準，申報財產交易所得併入當年綜合所得總額。
賦稅署說明，依據所得稅法第１４條第１項第７類規定，個人出售房屋的所得，屬於財產交易所得；房屋係受贈取得者，則依同條項第７類第２款規定，以交易時的成交價額，減除受贈與時該房屋的時價及相關費用後的餘額為所得額，併入綜合所得總額，課徵所得稅；其中得減除受贈與時該房屋的時價，係以受贈與時據以課徵贈與稅的金額，亦即房屋評定標準價格為準。 例如甲於九十九年贈與房屋一棟予乙，當年度該房屋之評定標準價格為三百五十萬元，甲按三百五十萬元申報課徵贈與稅。日後乙於一百零二年間以三千萬元出售房屋，應以甲課徵贈與稅的房屋評定標準價格三百五十萬元，作為計算財產交易所得的成本。甲、乙為不同的課稅主體，對乙而言，其成本原應為零，但為免已課徵贈與稅的價值重複課徵所得稅，乃規定乙於計算財產交易損益時，得減除受贈時該房屋的時價，而該時價即為遺產及贈與稅法第１０條第３項所規定的房屋評定標準價格，以避免重複課稅。 賦稅署進一步說明，參照最高行政法院１０２年度判字第３５２號判決，受贈之房屋於受贈時並無實際交易價格，實務核課上有其困難度，另如以受贈房屋之市場估價為準，將發生受贈時該房屋之市價與房屋評定標準價格之差額，既不課徵所得稅亦不課徵贈與稅，重複免稅之不合理現象。又依所得稅法第７１條第１項前段規定，納稅義務人應自動向稅捐稽徵機關申報稅額，若有漏報或短報情事者，依同法第１１０條第１項規定，處以所漏稅額二倍以下之罰鍰。

被繼承人為公同共有人之一，繼承人得就被繼承人所遺公同共有權利協議分割由1人或部分繼承人繼承所有。

歸屬法條：土地登記規則第119條

【公布日期文號】內政部102年9月3日內授中辦地字第1026651713號函

【要旨】有關被繼承人為不動產公同共有人之一，繼承人得否就其所遺公同共有權利協議分割由1人或部分繼承人繼承所有等疑義1案事宜

【內容】

一、依據法務部102年8月15日法律字第10203508050號函辦理，並復貴局102年6月3日中市地籍一字第1020019947號函。

二、按公同共有關係之成立，非當事人可隨意訂立創設公同關係之契約，其有依契約而成立之公同關係，仍係因法律規定而生，繼承人自不得以遺產分割協議方式，將遺產分割為公同共有或協議消滅因繼承取得之公同關係而另創設一公同共有關係，前經本部98年4月10日內授中辦地字第0980043252號函釋有案。至於被繼承人所遺之不動產係與他人公同共有，亦即被繼承人為不動產公同共有人之一，其全體繼承人得否就該不動產之潛在應有部分，為遺產分割並協議將其分歸由其中一人或部分繼承人繼承取得1節，經函准法務部上開函略以：「此係基於全體繼承人之自由意思所為，縱然協議分割取得之利益不等，協議分割之效力亦不受影響，且該協議分割之結果，將廢止該房全體繼承人因繼承李君於系爭土地之潛在應有部分(應繼分)所生之公同共有關係，並未另行成立一公同共有關係」。

三、準此，被繼承人為公同共有人之一，繼承人得就被繼承人所遺公同共有權利協議分割由1人或部分繼承人繼承所有。

逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點修正規定

 財政部國有財產署
102.10.16

一、為執行土地法第七十三條之一（以下簡稱本條）第二項至第五項規定之標售等作業，特訂定本要點。

二、本條第二項公開標售，由國有財產署所屬各分署（以下簡稱執行機關）或受委託辦理之適當機構依本要點規定執行。所稱標售後，係指土地或已登記建築改良物（以下簡稱建物）標出後。

直轄市、縣(市)地政機關列冊移交標售之土地或建物，設有他項權利者，他項權利人之權利義務不受標售之影響。

三、標售不動產之標示及面積，應以土地或建物登記簿所載為準。

同一筆土地或建物，分由多名被繼承人持有，得就已依本條規定列冊移交執行機關辦理標售者併同辦理標售。

四、標售底價之計算方式如下：

（一）標售底價，土地按當期公告土地現值計算；建物以課稅現值計算，無課稅現值者，以重建價格減除折舊後之餘額計算。

（二）本條第五項所稱之再行標售，係指第二次至第五次辦理之標售；所稱酌減拍賣最低價額，係指逕按前次標售底價之百分之二十減定。

標脫後經得標人申請無息退還保證金，或土地經分割、合併、重測、重劃後，再列標時，標售底價重新依前項規定計算。

五、執行機關辦理標售時，應於標售公告一併明示下列事項：

（一）繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。其願優先購買者，應於決標後十日內，檢具保證金及相關證明文件，以書面向執行機關提出申請；未於規定期限內申請者，視為放棄優先購買權。

（二）設有他項權利者，於標售清冊備註欄加註「由得標人繼受該他項權利之所有負擔」。

（三）權屬同一之土地及建物，列冊管理期間不同，僅就已移送標售之土地或建物辦理標售作業時，應加註說明。

前項標售公告期間為三十日，並應抄送原列冊管理之直轄市、縣(市)地政機關、土地或建物所在之轄區登記機關（以下簡稱登記機關）及登記有案之他項權利人。

六、投標人參加投標應繳納之保證金按標售底價百分之十計算，無條件進位至千位，其低於新臺幣一千元或不足一元者，以實際計算金額計收至元。

七、執行機關於辦理土地或建物標售期間，接獲直轄市、縣（市）地政機關或登記機關通知停止辦理標售時，應即停止標售程序。

八、標售不動產經繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍主張優先購買者，按其檢附之證明文件無法認定時，申請人應於執行機關通知之期限內循司法途徑處理，逾期未辦理，視為放棄優先購買權。

第五點第一項第一款保證金按其優先購買範圍占列標土地總面積比例並乘以投標保證金；相關證明文件應包括身分證明、使用不動產之權利證明及使用範圍圖。

九、直轄市、縣(市)地政機關移送資料之管理欄項為空白者，標售時如有使用人主張於列冊管理期間即有經直轄市、縣(市)地政機關同意合法使用權利時，送請原列冊管理之直轄市、縣(市)地政機關澄清後據以處理。

十、依本條第三項規定以繼承人身分主張優先購買權者，由執行機關參酌申請人檢附之相關證明文件及直轄市、縣(市)地政機關檢送之列冊管理專簿，依民法相關規定審認之。其涉有疑義者，送請登記機關協助審核，登記機關應於三十日內將審核結果通知執行機關。

十一、本條第三項所稱使用範圍，繼承人或其他共有人使用者，以其實際使用範圍為準。合法使用人使用者，應以登記或契約約定為準；登記或契約約定不明者，依現場實際使用範圍認定；使用範圍有重複時，以物權登記先後順序及物權優於債權之原則認定之。

前項使用範圍無法認定或有爭議時，執行機關應限期全體主張優先購買權人自行協議或循司法途徑處理，其需辦理複丈、分割者，得由國有財產署代位申請。

合法使用人檢附與被繼承人所訂之使用權契約書，應經公、認證，如未經公、認證者，由申請人切結「本契約書如有不實致他人受損害者，申請人願負法律上一切責任」。

十二、前點所稱使用範圍如僅為土地或建物之一部分，且經優先購買權人表示優先購買者，應依下列方式處理：

（一）依法得分割者，除非屬優先購買權之使用範圍部分由得標人承購外，應依各優先購買權人使用範圍辦理分割後，按其使用範圍由各優先購買權人承購。但優先購買權人有二人以上，且經協議合併承購者，得依其協議辦理。

（二）依法不得分割者，應由優先購買權人及得標人協議由一人單獨或共同承購，其為共同承購者，應協議各人之承購持分。

依前項第（二）款規定協議不成時，由執行機關依全體優先購買權人及得標人得承購範圍之面積，計算其承購持分，通知並限期優先購買權人及得標人一次繳清價款。

十三、本條之優先購買權與其他法律規定之優先購買權競合時，優先適用本條。不符本條優先購買權者，另依其他法律規定處理優先購買權。

十四、開標後，有下列情形之一時，得標人得申請無息退還保證金：

（一）得標人無意購買經優先購買權人部分承購後剩餘土地、建物或承購持分者。

（二）執行機關無法於開標後六個月內通知繳價，且非屬可歸責於得標人之事由者。

（三）得標後經優先購買權人主張全部優先承購，且優先購買權人已繳交保證金者。

得標人依前項第（二）款規定申請無息退還保證金時，應即註銷優先購買權人之承購申請。

十五、開標後，有下列情形之一者，保證金應沒收，並解繳國庫：

（一）得標人違約。

（二）優先購買權人繳交保證金後，逾期未繳交差額價款。

十六、執行機關依本條規定標出土地或建物，於得標人或優先購買權人繳清價款後，應發給標售證明，交由得標人或優先購買權人單獨申辦所有權移轉登記。並應將標售結果函知登記機關及原移送之直轄市、縣(市)地政機關。

執行機關於核發標售證明後，得標人或優先購買權人如發現面積不符，除因地籍圖重測、登記機關測量登記錯誤者不予退補外，得標人或優先購買權人得於三個月內自行負擔費用，會同執行機關辦理複丈，並就更正後增減面積計算差額地價辦理多退少補，逾期不予受理。差額地價之計算公式為：得標金額除以公告標售面積乘以增減面積。

得標人或優先購買權人辦理移轉登記時，免申報土地移轉現值，並免依土地稅法第五十一條第一項、房屋稅條例第二十二條第一項、遺產及贈與稅法第八條第一項規定辦理，由執行機關函請稽徵機關查復欠稅費並核發土地增值稅繳款書後，自國庫設立之專戶中撥款。

十七、本條第五項所定之國有登記作業，由執行機關囑託登記機關辦理。

十八、標售所得之價款由執行機關按土地增值稅、地價稅、房屋稅、相關作業費用、規費及涉及該不動產之其他債權等優先次序扣除後，儲存於國庫設立之專戶。未標出之土地或建物登記國有時，應繳納之稅捐或規費，自前項專戶中撥繳。登記國有後，原權利人申請就前項專戶提撥發給價金時，應先按第五次標售底價扣除前項相關稅費及負擔。

第一項之相關作業費用，包括下列各款：

（一）執行機關辦理公告、標售實際支出費用。

（二）執行機關之勞務費用：按標出價格或第五次標售底價之百分之三計算。

（三）登記機關協助審核繼承人或原權利人身分及應繼分費用：按應發給價金千分之一計算。

各筆房地標售實際支出費用金額，依每批列標案數平均計算後，再就案內各筆房地分算。

十九、繼承人或原權利人依本條第四項或第五項規定申請發給價金時，應檢附下列相關文件，向土地所在之執行機關提出申請：

（一）被繼承人死亡除戶戶籍證明文件。

（二）全體繼承人之戶籍證明文件。

（三）繼承系統表。

（四）遺產稅繳（免）納證明書或其他權利證明文件。

前項第（三）款繼承系統表並應切結「本系統表係依民法相關規定訂立，如有錯誤或遺漏致他人受損害者，申請人願負法律上一切責任。」等文字。繼承人如有協議分割遺產之情形，應附遺產分割協議書。

執行機關受理申請後，應將第一項資料送請登記機關於三十日內審核繼承人之身分及應繼分後，即辦理公告，公告九十日期滿無人異議時，自專戶中提撥發給價金，公告期間有人提出異議時，暫不發給價金。

利害關係人於前項公告期間如有異議，應向公告機關以書面提出，並應檢附相關證明文件。公告機關受理後，就異議內容審核有無理由；異議人不服時，應限期異議人循司法途徑處理，逾期未辦理者，視為異議無效。

第一項第（一）款及第（二）款之戶籍證明文件，執行機關能以電子處理達成查詢者，得免由申請人提出，並由執行機關列印查詢文件併案存檔。

二十、繼承人申請就本條第四項規定之專戶提撥發給價金時，如該專戶價金不足，應由國庫編列預算支應。

本條第四項所稱逾十年無繼承人申請提領價款之起算日，指標售價款存入專戶日。

二十一、第五點之標售公告及第十九點之徵詢異議公告，執行機關除刊登報紙及揭示於機關門首外，並得檢送下列單位代為張貼：

（一）土地或建物所在地登記機關。

（二）土地或建物所在地鄉（鎮、市、區）公所。

（三）被繼承人原戶籍所在地鄉（鎮、市、區）公所。

（四）被繼承人原戶籍所在地村、里辦公處。

二十二、已移送執行機關辦理標售之案件，標售前及標售期間，繼承人或利害關係人對列冊管理（代管）程序有疑義者，應停止標售程序，並將該案移回直轄市、縣(市)地政機關與當事人循行政程序處理。

二十三、本要點作業所需使用之標售公告、投標單、投標須知等書件，由國有財產署另定之。